課税地目と評価の方法

自分の仕事のメモみたいなものです。

固定資産税の評価の基準日は1月1日となっていますが、現実にその日に全ての土地を調査するのは不可能なので、事前に調査をしたり、航空写真を併用して確認したりします。

全ての土地を調査する自治体もあるようですが、大抵の自治体は所有権に異動があったものや分合筆のあったもの、農地転用が申請されたり建築確認があった物件を主として調査します。

それ以外にも評価のデータを抽出して過去の評価に誤りのあるものを見つけ出した場合や、納税者からの連絡によっても現場に向かいます。最近のデータチェックでは不要な補正がされており税負担が軽減されているものや、一部は補正を入れるべきところを過去に誤って入力がされていないものもありました。基本的に誤りがあった場合、地方税法に基づき5年に渡り更正することになります。還付か追徴になるわけです。近年還付金詐欺が流行っているようですが、還付金がある場合公印のある更正通知が届くはずなので、そこで気づけるといいですね。

タイトルとかなり話がずれました。

課税地目によって、また所在地によって評価の方法は異なるわけですが、大きな違いが生まれるポイントとしては、市街化区域か市街化調整区域のどちらに所在するかということです。

市街化区域は市街化される予定のエリアで、市街化調整区域は市街化を抑制するためのエリアです。建築や開発するのにより厳しい制限が市街化調整区域にはかかっています。

そのため市街化調整区域は市街化区域と比較して一般的に固定資産税は安く済みます。そもそも評価するのに使う路線価が低いので、当然と言えば当然ですが。

市街化区域内の土地は基本的に路線価から評価額が算出されます。それに対し、市街化調整区域の土地は、地目によって評価方法が違います。宅地や雑種地は路線価から評価しますが、農地は耕作条件の類似したエリアで単価が設定され、平米80〜155円くらいで評価します。

使い方は同じ農地でも市街化区域と市街化調整区域では税額が天と地ほどの差があります。なぜかというと、市街化調整区域の農地は農家間での売買は比較的容易にできますが、農家資格を持たない人に売るには農地転用の許可申請を農業委員会を通じて都道府県にしないといけない上に、許可がほぼ出ない場所もあり、不便なのです。まあ農地のど真ん中に家が乱立すると水道や電気などのインフラ整備に困るためという行政の都合もあるのですが。

一方市街化区域の農地は、農地転用は必要ですが、市区町村の農業委員会への届け出で済み、簡単に転用ができます。宅地として自分の家を建てたり、売ってお金にしたりできるので、評価額は宅地並みになっています。若干造成費が控除されていますし、課税標準の特例でだいぶ税負担は減りますが、それでもなかなかの金額になります。土地は持っても売っても相続しても税金がかかるので、なかなか厳しいですね。大変重要な財源なので削られるとおそらく色々なサービスが無くなるとは思いますが、先回も話に出したように土地も場所によっては負債になります。現実の資産価値がないものに対しての課税をもう少し軽減できたりするといいのかなぁと思うこともあります。